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重磅消息:2019年樓市的第一個利好!

2019-01-08 14:43? 來源:中國房評報道 作者:房小評 本篇文章有字,看完大約需要 分鐘的時間

來源:中國房評報道

財經365訊(編輯:李成)桌上的日歷翻到了2019年,很多房企已經開始“搶早、搶好”的營銷大行動,房地產調控政策此時也很給力,在“穩經濟”的大背景下,取消限售、取消搖號,房地產這個“夜壺”仿佛又要從床底拿出來了。


一、對于開發商來說,現在開始操心“市場底”什么時候出現?

市場政策底已現?

市場政策底已現?


2018年12月,全國主要城市房屋銷售面積回升了,一方面是地方政府在全年房價調控任務完成情況下大規模放行簽約,另一方面就是開發商降價促銷帶來的效果。


不過,要想撐起2019年的大勢,光靠開發商降價促銷顯然還不夠。


房地產市場,呼喚更有力的支持政策出臺。而隨著央行宣布,1月份將進行兩次降準的消息公布,2019年樓市出現了第一縷曙光。對于2019年樓市,開發商最擔心的是市場需求不足。


這兩年支撐國內房地產市場半壁江山的三四線城市購房需求,主要源自棚改、投資、P2P,以及三四線城市居民炒房翻身致富的渴望。


棚改的貨幣化安置,是三四線城市房地產市場巨大購買需求的基礎,而炒房的熱錢推波助瀾,更是將三四線城市中產階級家庭的狂賭魔性給勾引了出來,掏空六個錢包,買了八套房子……


然后,就沒有然后了。


如果說2008年的“四萬億”刺激是大水漫灌的話,2016年的三四線城市棚改貨幣化安置,就可以被看作是國開行對于三四線城市地方政府的一次定向寬松。


但是國開行的PSL也好,MLF也好,都是債權性融資,是需要還的。國開行借錢給地方政府,地方政府再實施棚改拆遷,通過貨幣化安置給居民錢,居民拿著錢再加上自己的貸款去買開發商的房子,地方政府通過賣地還國開行錢。


最終,棚改實施前后所增加的各項成本,都通過房價上漲的形式又轉嫁到了棚改的居民頭上。棚改戶是本地市民,要將房子變現,這個城市就要有足夠多的新市民進城,才能推動當地房地產市場繁榮,才有人接盤這些棚改戶手中的房子。


這個邏輯在房價高漲的情況下沒問題,但是在房價下行的情況下就出問題了。因為大家都是買漲不買跌,一旦房價下跌,新市民也不買房子,棚改戶所分到的房子就砸在了手里,這樣的市場預期蔓延下去,三四線城市的房地產市場就會陷入悲觀。


大量新市民進城買單的前提是這個城市有足夠多的外來人口,而實際上全國大部分三四線城市人口流出速度大于流入,隨著高鐵的興建,圍繞核心城市的三四線城市受益,而遠離核心城市的三四線城市則被“虹吸”。


對于三四線城市來說,當地買房需求通常有“韭菜”特征,但是割完一茬,往往需要養3-4年的時間才有下一茬韭菜長成。可隨著開發商密集布局三四線,很多三四線城市房子供過于求,天天都是打折促銷,韭菜不夠割了。


2018年房地產市場成交量的60%由三四線城市貢獻,如果三四線城市出問題,2019年房地產市場的需求就會出問題。

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